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2009年后,北京物业如何成立业主委员会/唐青林

作者:法律资料网 时间:2024-07-13 03:33:30  浏览:9469   来源:法律资料网
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2009年后,北京物业如何成立业主委员会

唐青林


一、话题的缘起

  以前的几年,我们曾经协助一些业主,成立了他们属于自己的管家人——“业主委员会”。《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》颁布实施后,我们最近又接受一些业主的委托,协助成立业主委员会。在此过程中,关注到《方生:对北京市业主委员会第三届年会的贺词》,于是想起作为律师在北京为一些业主设立业主委员会的经历和种种感慨。
  我们真诚希望每个业主都能如愿地成立业主委员会,对属于自己的物业进行精心的管理,生活更加安心舒适,事业更加辉煌。作为执业律师,我们为不少物业的业主设立过业主委员会,也深知里面的繁琐甚至艰辛(相关利益方的不配合等)。
  由于二??八年十一月二十四日,北京市建委、市社会办、市民政局、市规划委共同颁布了《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》,该规定从2009年1月1日起实施。我们希望该规定颁布实施后,在北京设立业主委员会能更加顺利、方便。

  二、北京物业成立业主委员会的现状

  在该规定之前,我们曾经协助北京的一些住宅物业或商业物业成立过业主委员会。由于管理细则不清晰,所以导致在成立过程中确实存在一些困难和迷惑,感觉是在“摸着石头过河”。该规定出台后,我们又陆续接受业主委托,协助他们成立业主委员会。但是由于该规定刚刚出台,而规定的实施需要政府部门从上至下的工作会议进行工作安排。例如,以前业主委员会是在房管局进行备案,而现在改为在街道办事处备案。规定出台后新闻媒体业进行了报道和宣传,但是具体落实到各个街道办事处如何办理,街道办的工作人员并不清楚。在2009年4月份,我们为了协助业主成立业主委员会,走访了相关的街道办和社区居委会。可是他们表示知道有这回事,也参加了上级组织召开的工作会议。可是具体如何办理,并不知道。
  根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》,业主委员会应当自选举产生之日起30日内到物业所在地街道办事处、乡镇政府备案。可是我们走访了几个街道办事处,他们表示不太清楚如何进行备案。业主委员会备案后,持街道办事处、乡镇政府应当出具的备案证明,业主委员会根据该备案证明,才能向区县公安分局申请刻制业主委员会印章。可是,根据我们的了解,他们街道办目前也没有相关的备案证明的文本,不太清楚如何出具备案证明。
  此外,根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》规定,成立业主委员会无法离开社区居委会的配合。根据规定,社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作,且社区居委会人员担任筹备组召集人。同时,根据该规定第55条的规定,“非住宅区业主大会和业主委员会的设立、运作及活动参照本规则”,也就是说商业物业、写字楼成立业主委员会,也同样要找社区居委会。可是,当我们找到一些社区居委会要求根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》第13条、第55条的规定,指导、协助成立业主委员会时,他们表示写字楼按理说他们是不管的,他们只负责居民楼的业主委员会的成立。
  上述现状表明,成立业主委员会尽管有了明确的法律规定(如《物权法》、《物业管理条例(国务院)》)和地方性规定(《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》)。但是由于新法刚刚颁布实施,落实到各个基层部门来履行相关职责的时候,这些相关部门的工作人员是否能及时掌握新政策、及时制定办事流程或一次性告知单、认真负责热心地履行职责,制定办理业务所需要的格式文本(例如备案表、备案证明等)成为关键。
  在法规已经规定比较清晰、只是具体经办部门不是很熟悉办理流程的情况下,根据我们安中律师事务所的经验,我们一般都是诚恳谦虚地找到相关部门的经办人、负责人,向他们反映成立业主委员会的要求,给他们看最新法规中他们部门应承担的指导、备案责任的规定,并表示我们曾经在其他城区办理过类似业务,手上有类似的文本,争取他们开展新的业务,表示愿意配合他们“摸着石头过河”。绝大部分政府部门的工作人员会同意试着履行职责,顺利地启动办事程序。遇到实际中的问题,他们会请示领导,也会要我们律师给他们看看其他城市(例如上海、广州、南京)是如何进行相关操作、格式文本的样式等。

  二、成立业主委员会的流程规定(本文描写比较概括,一些细节未能展开)

  根据《北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则(试行)》,成立业主委员会应履行法定程序,才能获得备案登记,进行印章刻制,履行业主委员会的职责。

  一、第一步,首先弄清主管部门。
  根据规定,各区县建设房屋行政管理机构负责本行政区域内物业管理工作的监督管理。街道办事处、乡镇政府负责对本辖区内业主大会、业主委员会的成立、运作及活动进行指导和监督。在物业所在地街道办事处、乡镇政府的指导下,社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。由于首次业主大会会议筹备组中应有派出所的代表,因此还应事先与辖区派出所取得联系,进行必要的沟通。
  二、第二步,成立筹备小组
  在物业所在地街道办事处、乡镇政府的指导下,社区居委会负责首次业主大会会议的筹备工作。社区居委会人员担任筹备组召集人(未成立社区居委会的,由街道办事处、乡镇政府指派工作人员担任),负责组织业主代表(业主代表应当具有业主身份,热心公益事业,责任心强,履行业主义务等)、开发建设单位、社区居委会、派出所等单位代表组建首次业主大会会议筹备组(以下简称筹备组)。其中,业主代表人数不低于筹备组总人数的一半。但是要注意,召集人是没有投票权的。除召集人外,筹备组成员人数应为单数,每人享有一票表决权。

  第三步,筹备组成立后。应当制订首次业主大会会议召开方案,并完成以下工作: (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和议题; (二)拟定业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案); (三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的表决权数; (四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单,制订业主委员会委员选举办法,明确选票发放人、计票人和监票人推选办法; (五)首次业主大会会议的其他筹备工作。

  第四步,筹备组将以下事项在物业区域内公告: (一)首次业主大会会议召开方案; (二)业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案); (三)业主及其专有部分面积明细表; (四)业主委员会委员候选人产生办法(草案); (五)业主委员会委员候选人建议名单及简况。
公告时间不少于7日,业主对上述公示事项有异议的,应当在公示期内向筹备组提出,筹备组应当登记并作出答复。

  第五步,召开首次业主大会会议。筹备组应当自成立之日起30日内完成筹备工作,组织召开首次业主大会会议(可以采用集体讨论形式,也可以采用书面形式召开)。首次业主大会会议应当对以下事项进行表决,并应当经专有部分占建筑物总面积半数以上且占总人数半数以上的业主同意:业主大会议事规则(草案)、管理规约(草案);业主委员会委员。

  第六步,筹备组自首次业主大会会议作出决定之日起3日内将表决结果在物业区域内公告。

  第七步,到主管部门备案。上述第五步选出业主委员会委员后,成立业主委员会,应当自选举产生之日起30日内向物业所在地街道办事处、乡镇政府备案。备案所需要的资料为 (一)业主大会决议; (二)业主大会议事规则、管理规约; (三)业主委员会委员名单; (四)其他材料。

  第八步,刻制业主委员会的公章。业主委员会在完成备案后,街道办事处、乡镇政府应出具备案证明。业主委员会凭据该备案证明,向区县公安分局申请刻制业主委员会印章。

  三、总结

  与盖楼相比,设立业主委员会是一件“小事”,可是却是业主心中的大事。成立业主委员会过程琐碎,流程规定较多(筹备公示开会公示备案刻章),需要准备的文件相当多(包括《首次业主大会会议召开工作方案》、《业主大会议事规则》、《管理规约》、《筹备组成员公告》、《业主及其专有部分面积明细表》、《业主委员会委员候选人产生办法(草案)》、《业主委员会委员候选人建议名单及简况》、首次业主大会决议之公告等)。若业主众多,成立的程序就更加复杂。
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关于开展土地治理项目专题调研工作的通知

国家农业综合开发办公室


关于开展土地治理项目专题调研工作的通知

国农办[2010]182号


各省、自治区、直辖市、计划单列市、新疆生产建设兵团农业综合开发办公室(局),农业部农业综合开发办事机构:

根据国家农业综合开发办公室(以下简称国家农发办)2010年工作部署,为充分发挥农业综合开发在发展现代农业、保障粮食安全方面的职能作用,进一步提升农业综合开发科学化、精细化管理水平,国家农发办决定开展土地治理项目专题调研工作,现将有关事宜通知如下:

一、开展高标准农田示范工程专题调研

2009年国家农发办在全国部分省(自治区、直辖市,新疆生产建设兵团,黑龙江省农垦总局,以下简称省)启动了高标准农田示范工程,2010年进一步在全国大部分省推开。各有关省要认真总结2009年以来农业综合开发建设高标准农田示范工程的主要做法、基本经验和取得的成效,存在哪些突出问题,准备如何解决,有何政策建议。在此基础上,应重点分析研究:高标准农田示范工程在推动当地现代农业发展、保障国家粮食安全方面的重要地位和作用;高标准农田示范工程经过三年示范,到2012年实现中低产田改造与高标准农田示范工程并轨的目标是否切实可行;结合本地区实际就该项目的建设模式、运行机制、项目管理,以及具体建设内容,资金使用范围等问题,提出有针对性的政策建议。国家农发办拟于今年下半年召开专题座谈会,集中总结交流高标准农田示范工程的经验。有关省要以此次调研为契机,做好专题座谈会材料相关准备工作。

二、开展引导支农资金统筹支持新农村建设试点项目专题调研

2007年-2009年,国家农发办在全国部分省启动实施了一批引导支农资金统筹支持新农村建设试点项目,现项目建设期已满,需要进行全面总结。要重点总结此类项目建设任务和投资完成情况,具体实施效果,取得的主要经验和存在的突出问题。相关省要选取本省项目重点剖析,在此基础上提出今后农业综合开发支持新农村建设、发展现代农业的有关政策建议。2007年实施试点项目的省都要针对每个项目进行全面总结,在此基础上再形成一个综合性调研材料。

三、开展农业综合开发土地治理项目分区域扶持政策专题调研

为提高农业开发土地治理项目扶持政策的针对性和有效性,需要因地制宜、实事求是地调整完善分区域的扶持政策,从而实现分类指导,使政策与当地农业功能区划、实际发展需要密切结合,更好地发挥农业综合开发在农业基础设施建设、现代农业发展中的基础性、公益性和示范性作用,国家农发办拟在调查研究的基础上研究完善对不同地区的分区域土地治理项目扶持政策。

各省应在认真总结土地治理项目多年工作的基础上,立足农业综合开发自身职能和定位,针对近年来农村经济社会发展出现的新情况和新变化,深入开展调研。在调研中要重点把握:一是土地治理项目中存在哪些迫切需要解决的突出问题。要在全面梳理的基础上,重点查找出制约和影响农业综合开发的主要问题(以省为单位不超过10个问题,并按重要性排序),说明问题的具体表现;二是实事求是地分析问题产生的原因,分析解决问题的重要性和紧迫性;三是针对问题提出政策建议,本地解决相关问题有什么切实可行的办法,希望国家农业综合开发政策做何调整,要提出具体明确的政策建议。

四、几项具体要求

(一)高度重视调研工作。本次调研是提高农业综合开发科学化、精细化管理水平的重要基础性工作,各省要围绕国家农发办布置的调研题目,认真开展好调研工作。主要负责同志要亲自抓,认真做好动员部署,配备精干人员,按时完成调研任务。

(二)深入开展调研工作。以本次调研为契机,系统梳理农业综合开发土地治理项目近年的主要工作情况,调研成果既要全面反映本省的整体情况,也要有具体的典型分析和实例、实证数据作为支撑,要多吸收基层一线干部群众特别是农民群众的意见和建议,多反映地方党委政府的要求和想法,多总结基层农发办事机构在实践中创造的鲜活经验。

(三)提交高质量的调研报告。各地应围绕上述三个题目分别形成专题调研报告(没有实施高标准农田示范工程、引导支农资金统筹支持新农村建设试点项目的省不用提交一、二两个题目的调研报告)。调研报告不要求长篇大论,力求反映情况准确客观,分析问题深入透彻,政策建议切实可行。国家农发办将对报告进行汇总分析,其中有价值的合理化意见建议将报送领导决策参考,并在政策调整中积极采纳。此外,调研报告还将择优在国家农业综合开发杂志上刊发或汇编成册。调研报告须以省级农发办事机构正式文件形式报送国家农发办(调研报告如需署名,主要作者不超过五人),并提交电子版。

(四)时间要求。相关省应于2010年9月15日前向国家农发办报送高标准农田示范工程、引导支农资金统筹支持新农村试点项目专题调研报告;各省应于2010年10月15日前向国家农发办报送农业综合开发土地治理项目分区域扶持政策专题调研报告。在各地调研期间,国家农发办将组织专题调研组,分赴部分省开展专题调研工作,具体事宜另行通知。

国家农业综合开发办公室

二〇一〇年八月二日

批转市公安局拟订的《天津市存车业管理暂行规定》

天津市政府


批转市公安局拟订的《天津市存车业管理暂行规定》
天津市政府


通知
各区、县人民政府,各委、局,各直属单位:
市人民政府同意市公安局拟订的《天津市存车业管理暂行规定》,现转发给你们,望遵照执行。

天津市存车业管理暂行规定
第一条 为加强本市存车业的统一管理,预防和打击盗窃车辆的犯罪活动,保障存车处(场)合法经营和公民的合法权益,依照国家有关规定,结合本市实际情况,制定本规定。
第二条 凡在本市行政区域内经营存车处(场)的单位和个人,均应遵守本规定。
第三条 市公安局是本市存车业管理的主管机关。
市和区、县分别设立存车业管理委员会。市存车业管理委员会设在市公安局,负责对全市存车处(场)的审批、管理和监督检查。各区、县存车业管理委员会设在区公安分局、县公安局,负责本辖区存车处(场)的日常管理工作。
第四条 凡经营存车处(场)的单位或个人,必须经市存车业管理委员会批准,领取市存车业管理委员会核发的经营许可证和所在区、县物价部门核发的收费许可证后,方准经营。
第五条 经营存车处(场)需要占用道路的,在办理经营许可证和收费许可证前,须先到公安交通管理部门办理占道审批手续。
经营存车处(场)需要封闭道路的,应征得城市规划行政主管部门同意。
第六条 经批准经营的存车处(场),不得擅自扩大占地范围,不得异地经营,不得作为非存车使用。
大型建筑物或居民楼群规划配套的存车处(场)不得挪作他用。
第七条 存车处(场)经营时,应悬挂经营许可证、收费许可证和收费价目表,以利有关部门和群众监督、检查。
第八条 存车处(场)须设置存车护栏或存车方位线等明显标志,并保持存车处(场)整洁和道路畅通。
非机动车实施挂牌存车;机动车实行登记存车。
因为存车处(场)管理人员责任,造成车辆丢失、损坏的,存车处(场)应负责赔偿。
第九条 存车处(场)必须严格执行物价部门制订的存车收费标准。使用税务部门统一监制的存车收费票据并加盖区、县存车业管理委员会票据专用章。
第十条 存车处(场)须建立帐目,并按实际收入的百分之五,每月向所属区、县存车业管理委员会缴纳管理费。区、县存车业管理委员会要开据财政部门统一监制的收费票证。收取的管理费要按预算外资金管理实行财政专户储存,用于存车处(场)的设置和建设及管理业务经费。
第十一条 存车处(场)服务人员,必须遵守下列规定:
(一)遵守法律、法规、规章的有关规定,接受公安机关的治安管理。
(二)遵守存车处(场)各项制度,坚持文明服务。
(三)协助公安机关搞好存车处(场)的安全防范和查控工作,发现可疑车辆和人员及时报告公安机关。
第十二条 存车人要服从存车服务人员的管理,协助存车服务人员维护好存车处(场)秩序。
第十三条 对违反本规定的下列行为,视情节轻重,予以处罚:
(一)未办理经营许可证的存车处(场),由公安机关予以取缔,并没收非法所得同时处三千元以下罚款。
(二)存车处(场)未领取收费许可证擅自收费的,不按规定标准收取费用的,不明码标价的,由物价检查部门按照有关规定进行处罚。
(三)逾期不交纳管理费的,由公安机关给予批评教育,并按月增收营业额百分之五的滞纳金。逾期三个月以上的,公安机关责令停业整顿直至吊销经营许可证。
(四)不使用存车专用票据的,由公安机关没收非法票据,并处一千元以下罚款。
第十四条 罚、没款一律上缴同级财政部门。
第十五条 本规定由天津市公安局负责解释。
第十六条 本规定自发布之日起施行。



1993年9月16日