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　　非法集资由于涉及人数众多、牵涉面广，极易引起群体性事件，社会危害极大。司法机关在办理此类案件过程中，对于罪与非罪、此罪与彼罪的认定存疑，特别是对于民间借贷演化成非法集资的出罪和入罪标准问题颇有争议。

　　日前，南京大学法学院与安徽省郎溪县检察院共同举办了“非法集资”理论与实务研讨会，对于如何认定非法集资与民间借贷的区别、出借人权利保护等问题进行了研讨，并提出了解决对策。

　　认定非法集资需谨慎分析

　　非法集资只是一个法律术语，不是刑法的一个罪名，我国刑法规定了非法吸收公众存款罪，欺诈发行股票债券罪，擅自发行股票、公司、企业债券罪，擅自设立金融机构罪，组织领导传销罪，非法经营罪，集资诈骗罪等7个非法集资类的罪名。其中非法吸收公众存款或变相吸收公众存款罪是基础性罪名，集资诈骗罪是加重罪名，另外5个罪名对于非法吸收公众存款罪来说是特殊规定。

　　民间借贷，又称民间融资，是相对于正规金融(官方借贷、银行借贷)而言的一种直接融资形式。它是自然人之间、自然人和企业或其他经济组织之间、企业或其他经济组织之间发生的货币或者实物的借贷关系。

　　由于民间借贷在一定条件下可能会演变成非法集资，换句话说，非法集资刑事犯罪中许多非法吸收公众存款罪也属于民间借贷，只不过是非法的民间借贷并达到了触犯刑律的程度，以至于司法实践中对于如何界定非法集资和民间借贷分歧意见较大。

　　与会专家提出，近年来对于非法集资的认定过宽，甚至有扩大化的趋势，有的对“民间借贷”形式吸收社会资金一律不定罪;有的对“民间借贷”形式吸收社会资金行为机械地按照最高法院《关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》(下称《解释》)规定的定罪数额标准一律定罪。这无疑让中小企业在融资方面面临比较大的法律风险。

　　南京大学法学院副教授张淼认为，虽然罪刑法定原则要求我们严格按照刑法规范来认定犯罪并进行惩罚，而且也要求这种惩罚应当具有及时性和适当性，但在社会快速发展的今天，我们所面临的金融发展形势也相对复杂，对于那些理论和实践上都存在巨大争议的情形，则需要谨慎分析和辨别，不宜教条地适用刑法一并按照犯罪来处理。

　　非法集资需具有公开性、社会性

　　民间借贷在经济社会中大量存在，那么民间借贷与非法集资有什么区别?与会专家对此进行了探讨。

　　以基础性罪名非法吸收公众存款罪为例，郎溪县公安局经侦大队侦查员周家平认为，正常的民间借贷属于民事法律行为，只要双方当事人意思表示真实就应受国家法律的保护。而非法吸收公众存款罪尽管也表现为民间借贷的特征，但因为其借贷的范围具有不特定的公众性，而且扰乱国家金融秩序，具有严重社会危害性，这是二者的根本区别。

　　郎溪县检察院检察委员会专职委员、公诉科科长魏国勇认为，按照《解释》第1条的规定，非法性、公开性、利诱性、社会性是非法集资的四个基本特征，而民间借贷是否转化为非法集资，最根本的要看是否具有了公开性和社会性。魏国勇还提醒说，在认定过程中，特别要注意审查资金是否用于生产经营，还要把能否归还作为是否定罪的重要依据。

　　郎溪县检察院民事行政检察科科长王玲、检察官唐峻对非法吸收公众存款与民间借贷两种行为作了对比分析。

　　首先，两种行为的目的不同，民间借贷行为的指向性比较明确，往往是用于筹集生产经营等特定的急需资金，而非法吸收公众存款的行为人对于资金使用方向并不明确。其次，两种行为对象不同，民间借贷的对象有特定的范围，如本单位、本企业以及亲朋好友等等，而非法吸收公众存款行为针对的是社会“不特定”的对象。再次，两者的利率合法性不同，民间借贷一旦发生纠纷，贷款利率在同期银行利率四倍以内的受法律保护，而非法吸收公众存款行为许以的高额回报不受法律保护。

　　非法集资中的借贷合同效力

　　非法集资所涉及的民事借贷合同的法律效力如何，换言之，此时出借人的权利能否得到法律的保护?对于这个问题的回答取决于现行合同法的规定以及对于非法集资的整体司法立场。

　　南京大学法学院法律硕士办公室主任刘勇提出，非法集资所涉及的借贷合同发生时间不一，当事人主观状况各异，应当个别地认定具体合同的效力，很难一概而论。若贷款人并不知晓借款人广泛的借款行为，对于非法集资行为存在善意，则应当倾向于认定合同的效力，以保护善意的贷款人。若贷款人对集资行为属明知，司法机关应倾向于将借贷合同认定为无效。

　　张淼倾向于认定非法集资中的借贷合同有效。他认为，从某种意义来说，非法吸收公众存款行为的前提是存在着行为人与多个主体之间的存款合同，亦即债权债务关系的存在。刑法正是将“一定数量的”合法借贷关系确定为犯罪。所以，当刑法与民法在诸多方面出现不协调之处时，应当恪守先刑后民的司法原则予以认定和处理，亦即将刑事诉讼对事实的认定作为解决纠纷的前提基础。

　　郎溪县检察院副检察长任志成从非法集资所涉及的具体罪名入手进行了分析，他认为，如果被告人(债务人)已经在刑事案件中被法院判处犯有非法吸收公众存款罪，则在民间借贷纠纷审理中，民间借贷合同只要不存在其他导致无效的情形，可以认定为有效。如果被告人(债务人)被判处犯有集资诈骗罪，那么行为人与各被害人(债权人)签订的借款合同便必然具有欺诈的内容，此时的合同很有可能属于可撤销、效力待定，甚至是无效合同。为保护被害人(债权人)的合法权益，在刑事判决未涉及追赃或者虽然涉及追赃但被害人未获得全部退赃的情况下，对被害人(债权人)以民间借贷合同纠纷提起的民事诉讼，法院可以受理。
辽宁省葫芦岛市人民政府


葫芦岛市城市住宅区物业管理办法


葫芦岛市人民政府令

　　　　　　　　　　　　　　第33号

现发布《葫芦岛市城市住宅区物业管理办法》自发布之日起施行。



　　　　　　　　　葫芦岛市城市住宅区物业管理办法


　　　　　　　　　　　　　第一章 总则

　　第一条 为改善和加强城市住宅区物业管理，保障物业的合理使用与维护，提高居住环境质量，根据《辽宁省城市住宅区物业管理条例》的规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 本市行政区域内的城市住宅区物业管理适用于本办法。

　　第三条 本办法所称住宅区物业，是指住宅区内房屋及相关共用设施、设备和共有场地。。
　　本办法所称物业管理，是指物业管理企业依据物业管理合同约定，对既有物业进行管理和对业主、物业使用人提供服务的活动。
　　本办法所称业主是指物业所有权人。
　　本办法所称物业使用人是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

　　第四条 市建设部门是本市城市住宅区物业管理的行政主管部门，负责住宅区物业管理工作的组织、协调和业务指导，统一制定物业管理标准和制度，对物业管理委员会的管理和服务工作进行监督、检查。
　　各区政府及街道办事处、社区居委会和其他有关部门在各自的职权范围内，对物业管理工作进行指导、协调和监督。

　　第五条 住宅区物业管理坚持以住户自治与专业服务相结合，实行社会化、专业化管理。遵循公开、公平、互利、便民的原则，实行招标投标制度。

　　　　　　第二章 业主、物业使用人的自治管理

　　第六条 房屋售出率或入住率达到50％以上的新建住宅区和达到物业管理条件规定的原有住宅区，由建设行政主管部门指导和协助街道办事处、社区居委会组织召开业主、物业使用人大会或代表会，选举产生物业管理委员会。
　　一个物业管理区域只能成立一个物业管理委员会。
　　物业管理委员会与社区居委会可合署办公或在社区居委会领导下单独设立物业管理专业委员会。
　　物业管理区域范围由建设行政主管部门在征求街道办事处意见的基础上根据城市建设与管理的实际需要划定。
　　物业管理区域与社区管理范围，坚持划定一致、便于管理的原则。划定不一致的，应当按照有关设置原则予以调整；暂时无法调整的，其物业管理区域必须小于社区管理范围。

　　第七条 业主、物业使用人依法享有下列权利并履行相应义务：
　　（一）物业管理服务的权力；
　　（二）业主、物业使用人代表大会代表和物业管理委员会委员的选举权和被选举权。
　　（三）决定有关物业管理的重大事项；
　　（四）监督物业管理委员会的工作；
　　（五）执行业主、物业使用人大会和代表大会、物业管理委员会的有关决议、决定；
　　（六）遵守有关物业管理的法律、法规和物业管理公约；
　　（七）按规定缴纳共用部位、设备、设施维修基金和按照缴纳物业管理服务费。

　　第八条 业主、物业使用人大会或代表大会具有下列权利：
　　（一）选举、撤换物业管理委员会的组成人员；
　　（二）审议通过物业管理委员会章程和物业管理公约；
　　（三）改变或撤销物业管理委员会作出的不适当决定；
　　（四）决定物业管理服务项目、收费等重大事项。

　　第九条 业主、物业使用人大会或者代表大会由物业管理委员会负责召集，每年至少召开一次，必要时经15％以上业主、物业使用人或者代表提议，可随时召开。

　　第十条 物业管理委员会由5至15人组成，设主任1名，副主任若干名。
　　物业管理委员会主任应由业主但任。

　　第十一条 物业管理委员会每届任期3年。任期期满前3个月应筹备选举新一届物业管理委员会。
　　物业管理委员会委员可以连任。

　　第十二条 物业管理委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列文件到市、县物业行政主管部门登记备案：
　　（一）物业管理委员会委员名单；
　　（二）物业管理委员会章程。

　　第十三条 物业管理委员会每半年至少召开一次会议。会议必须有半数以上委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上通过。
　　物业管理委员召开会议可以根据需要邀请街道办事处、公安派出所、国民委员会等有关单位参加。

　　第十四条 物业管理委员会的职责是：
　　（一）维护全体业主、物业使用人的合法权益；
　　（二）通过招标选聘、续聘符合条件的物业管理企业，并与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同；
　　（三）审定物业管理企业提出的年度物业管理计划、财务预、决算和管理服务的重大措施；
　　（四）听取业主和物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动；
　　（五）确定或调整物业管理服务内客，并协助物业管理企业收缴物业管理服务费；
　　（六）督促业主、物业使用人遵守物业管理公约，协助物业管理企业落实各项管理措施，监督共用设施设备和共用场地的合理使用；
　　（七）负责本住宅共用部位、设施、设备维修基金的使用、管理和筹集；
　　（八）业主、物业使用人大会或者代表大会赋予的其他职责。

　　　　　　　　　　第三章 物业管理企业

　　第十五条 开办物业管理企业必须经县级以上物业行政主管部门资质审查，领取资质证书，并经工商行政审理机关登记注册，领取营业执照，方可从事物业管理。
　　申请物业管理企业资质条件，由市物业行政主管部门制定。

　　第十六条 物业管理企业的权利、义务是：
　　（一）按照物业合同要求，履行住宅区物业管理职责；
　　（二）依照委托管理合同和有关规定收取管理服务费用；
　　（三）制止违反物业管理规定的行为；
　　（四）选聘专业公司和人员承担专项服务业务；
　　（五）按委托管理合同实施物业管理；
　　（六）接受物业管理委员会和业主、物业使用人的监督；
　　（七）协助有关部门开展社区活动。

　　第十七条 物业管理企业必须以与物业管理委员会签订物业管理合同的方式实施物业管理。物业管理合同应当包括以下内容。
　　（一）双方单位的名称、住所；
　　（二）管理范围和管理项目；
　　（三）物业管理要求和服务标准；
　　（四）物业管理服务费标准；
　　（五）合同期限；
　　（六）违约责任；
　　（七）终止合同的条件；
　　（八）合同双方约定的其他事项。
　　物业管理合同自签订之日起15日内，由物业管理企业向县级以上物业行政主管部门备案。物业管理合同使用统—印制的国家示范文本。

　　第十八条 物业管理企业应当自物业管理合同终止之日起10日内，到物业管理委员会办理下列事项：
　　（一）对已收取的物业管理服会费用按实结算，剩余部分予以结转；
　　（二）移交全部物业档案资料和有关财务帐册；
　　（三）移交业主共有的房屋、场地和其他财物。

　　第十九条 物业管理企业合并、分立、变更名称、调整法定代表人等，应在30日内到县级以上物业行政主管部门重新办理有关手续。

　　　　　　　第四单 物业的前期管理与移交

　　第二十条 新开发建设的房屋竣工后至物业管理委员会成立属于物业前期管理。物业的前期管理由房屋开发建设单位或其委托的物业企业负责。
　　物业前期管理费用分别由房屋开发建设单位、业主、物业使用人承担；房屋未售出和未出租的，由房屋开发单位承担；房屋已售出或已出租的，由业主或物业使用人承担。

　　第二十一条 房屋开发单位在销售房屋时，应当与业主签订前期物业管理服务协议，并使用统一印制的国家示范文本。

　　第二十二条 房屋开发建设单位在住宅区建设时，应按下列标准为物业管理和社区居委会无偿提供办公用房：
　　（一）建筑面积5万平方米以下住宅区为80至100平方米的物业管理用房55平方米的社区服务用房；
　　（二）建筑面积在5万平方米以上10万平方米以下的为100至120平方米的物业管理用房和110平方米的社区服务用房；
　　（三）建筑面积在10万平方米以上的分别为120至150平方米、165平方米。
　　物业和社区实行统一管理的可提供一处办公场所。
　　上述办公用房所发生的费用可计入该住宅区建设成本。

　　第二十三条 物业管理办公用房产权属业主共有，在房屋开发建设单位移交物业时一并移交给物业管理委员会，由物业管理委员会有偿提供给物业管理企业使用。

　　第二十四条 新建住宅区开发建设单位，应按该住宅区总建筑面积0.2％的比例，以成本价向小区物业管理委员会提供商服用房，该房产归业主共有，由物业管理委员会委托物业管理企业经营使用，其经营收入归物业管理委员会，弥补物业管理费用不足。
　　开发建设单位没有商服用房的，可向物业管理委员会提供标定数量商服用房价格补偿，标准按商服厂房的销售价与成本价价差计算。

　　第二十五条 房屋开发建设单位移交物业时，应当向物业管理委员会及其聘用的物业管理企业移交下列工程建设资料：
　　（一）住宅区平面规划图、竣工总平面图；
　　（二）单位房屋及配套的基础设离设备的竣工图；
　　（三）地下管网图；
　　（四）各类房屋和共用设施设备清单；
　　（五）其他必要的资料。

　　　　　　　　第五章 物业的管理与作用

　　第二十六条 物业管理企业应当将下列事项纳入管理范围：
　　（一）房屋共用部位、共用设施设备的维修养护；
　　（二）小区道路、车辆的行驶和停放、公共场所的使用和经营；
　　（三）小区环境卫生、园林、绿地及绿化设施的养护管理；
　　（四）物业管理委员会商服用房、自行车棚、停车场等设施的使用和经营；
　　（五）日常治安秩序的维持；
　　（六）物业行政主管部门和委托物业管理合同中约定的其它物业管理事项。

　　第二十七条 物业管理区域内禁止下列行为：
　　（一）损坏房屋结构和破坏房屋外貌；
　　（二）擅自将住宅房屋改为商业用房或其他经营性用房；
　　（三）擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物；
　　（四）擅自移动、占用、损坏共用设施设备；
　　（五）安装影响房屋结构的动力设备；
　　（六）影响公共卫生、破坏周围环境的行为。

　　第二十八条 业主、物业使用人装修房应当事先告知物业管理企业，并接受物业管理企业有关建筑安全和使用要求的指导。物业管理企业对违反本办法及有关规定装修房屋的行为，应当及时劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知物业管理委员会予以解决；解决不成的，报告市县级物业行政主管部门依法处理。

　　第二十九条 住宅区内的自行车棚、停车场等共用设施设备和共用场地，已摊入房屋销售面积的，属业主共有，任何单位和个人不得擅自占用、出售和从事经营活动。

　　第三十条 因物业维修或因公共利益需要临时占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的，须经有关行政管理部门批准后施工，并在限定的期限内恢复原状。

　　第三十一条、在物业管理区域内的房屋及相关共用设施设备和共用场地设置广告。敷设管线、应当征得物业管理企业和相关业主的书面同意，按照有关规定办理审批手续，并支付设置费用。

　　第三十二条 在物业管理区域内的共用场地增设、改建房屋及其它设施的，须征得物业管理委员会同意并报县级以上物业行政主管部门签署意见后，方可到有关部门办理审批手续。

　　第三十三条 业主转让、出租房屋或物业使用人转租房屋时，应当将物业管理公约作为转让合同或租凭合同的附件。
　　当事人应当自房屋转让合同或租凭合同签订之日起10日内，将房屋转让或者出租的有关情况书面告知物业管理委员会和物业管理企业。

　　　　　　　　　　第六章 物业管理费用

　　第三十四条 住宅共用部位，设施、设备维修基金，其收取、使用和管理，按照国家和省有关规定执行。

　　第三十五条 房屋自用部位和自用设施设备的维修、更新、改造费用，由业主承担。
　　房屋共用部位、设施、设备、大修、更新、改造费用，在维修基金中列支。未缴纳维修基金的，由业主按拥有的建筑面积比例承担；日常维修费用在物业管理服务费中支出。

　　第三十六条 房屋的共用部位、设施、设备维修时，相邻关系人应当予以配合。因相邻关系人阻挠维修造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当承担赔偿责任。
　　业主、物业使用人因维修、更新和改造自用部位、自用设施设备，造成相邻关系人财产损失的，责任人应当予以修复或赔偿。

　　第三十七条 房屋及附属设施设备危及毗连房屋及公共安全的，责任人应及时维修；拖延或拒不维修的，物业管理委员会可以委托物业管理企业进行维修，费用由责任人承担。

　　第三十八条 业主转让房屋时，其维修基金帐户随房屋所有权同时过户。

　　第三十九条 物业管理服务费标准应以每一物业管理区域为单位，按房屋建筑面积和物业管理项目、标准，由物业管理委员会与物业管理企业按照本市物业管服务收费指导价协商确定，并报市物价部门和市物业行政主管部门备案。

　　第四十条 物业管理企业为业主、物业使用人提供特约服务所收取的费用，除市物价部门有统一收费标准外，由当事人双方议定。
　　第四十一条 物业管理企业收取物业管理服务费的项目和标准必须向社会公布，接受业主、物业使用人监督。
　　业主和物业使用人应当按照规定向物业管理企业缴纳物业管理服务费，其他任何单位不得重复收取性质相同的费用。

　　第四十二条 收取物业管理服务费须持有市物价行政管理部门核发的收费许可证，并未证收费。收费人员收取物业管理服务费应佩带收费工作标志，使用税务部门监制的物业管理服务收费专用发票。凡不按上述要求收费的，业主、物业使用人有权拒付物业管理服务费。

　　第四十三条 物业管理企业每半年至少向物业管理委员会报告一次物业管理服务费收支情况，每年至少向业主、物业使用人公布一次物业管理服务费收支情况。

　　第四十四条 业主、物业使用人对物业管理企业公布的物业管理服务纲收支情况可提出质询，物业管理企业应在质询提出7日内予在答复；业主、物业使用人对物业管理服务费收支中存在的违规问题，可向市、县级物业行政主管部门进行投诉，市、县级物业行政主管部门应在收到投诉后15日内予以答复。

　　　　　　　　　　　第七章 法律责任

　　第四十五条 违反本办法第十五条规定，未经市物业行政主管部门资质审查，由、市县级物业行政主管部门责令改正，没收违法所得，并处5000元以上1万元以下罚款。

　　第四十六条 违反本办法第十八条、第二十五条规定之一的，由市、县物业行政主管部门责令限期改正，并处5000元以上1万元以下罚款。

　　第四十七条 违反本办法第二十二条、第二十三条规定，未提供物业管理办公用房的，由市、县级物业行政主管部门责令房屋开发建设单位向物业管理委员会提供物业管理办公用房，或缴纳在本物业管理区域内购买物业管理办公用房的价款。

　　第四十八条 违反本办法第二十七条规定。有禁止行为之一的，物业管理企业有权制止；造成损失的，有权要求赔偿；情节严重的，山市、县级物业行政主管部门责令恢复原状，并可处1000元以下罚款。

　　第四十九条 违反本办法第二十九条规定，占用或出售属于业主共有的自行车棚、车库等设施的，由市、县级物业行政主管部门责令改正，并可处以2000元以上5000元以下罚款。

　　第五十条 业主、物业使用人违反本办法第四十一条第二款规定，未缴纳物业管理服务费的，物业管理企业除依法追缴外，还可以按照应缴金额的0.3％按日加收滞纳金。
　　拖欠物业管理服务费3个月以上的，物业管理企业可向人民法院申请支付令或提起诉讼。

　　第五十一条 业主、物业企业、物业使用人大会或者代表大会作出的决定违反本办法规定的，市、县级物业行政主管部门应当责令其限期改正，或者撤销其决定，并通告全体业主和物业使用人。
　　物业管理委员会及其成员作出的决定违反本办法规定的，由业主、物业使用人大会或代表大会予以撤销或改变，并由责任人承担相应的责任。

　　第五十二条 物业管理企业违反本办法规定，未取得营业执照，从事物业管理或擅自设立收费项目。提高收费标准的，由工商行政管理部门、物价行政管理部门按照法律、法规的规定处罚。

　　第五十三条 市、县级物业行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管部门给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　　　　　　　　　　　第八章 附则

　　第五十四条 本市城市内的办公楼、写字楼、商厦等物业管理，参照本办法执行。本办法未尽事宜按国家和省有关规定执行。

　　第五十五条 本办法执行中的具体问题，由市建设委员会负责解释。原《葫芦岛市住宅小区管理暂行规定》（葫政发［1994］7号）同时废止。


　　　　　　　　　　　　　　 葫芦岛市人民政府办公室 2001年11月13日印发