论防范和化解商业银行信贷风险的法律制度
宋绍青
内容摘要：中国加入世界贸易组织以后，银行业将面临着巨大的冲击，特别是以信贷为主要职能和业务的商业银行。当前，国有商业银行普遍存在着不良资产高、风险隐患大的问题，严重削弱了国有商业银行的竞争力，危及了银行的生存和发展。为了防范和化解信贷风险，就必须切实加强法治建设，努力实现金融法治化。针对我国商业银行信贷资金的现状，本文试图对以法律防范和化解信贷风险的问题进行探讨，论述运用法律防范和化解信贷风险的依据和必要性及具体制度。
关键词：商业银行 信贷风险 法律制度
当今社会，经济与金融的全球化已成为必然趋势，而金融的地位与作用亦日益突出，金融在成为现代经济的核心的同时，其风险也在不断地积累并造成毁灭性的损失。中国最危险的金融风险在哪里？专家定位：银行风险。中国在加入世界贸易组织以后，银行业将面临巨大的冲击，特别是以信贷为主要职能和业务的商业银行。当前，国有商业银行普遍存在着不良资产高，风险隐患大的问题，这严重削弱了国有商业银行的竞争力，危及了银行的生存与发展，引起了业内人士、理论界和政府高层的广泛关注。强化信贷风险管理，提高资产质量，降低不良贷款比例已成为国有银行当前面临的紧迫而又繁重的任务。为了克服和消除信贷风险的最大隐患，防范和化解信贷风险，就必须加强法治建设，努力实现金融法治化。
一、我国商业银行信贷风险的现状
商业银行的主要职能和业务是信贷，即直接向社会提供资金融通服务。由信贷的性质所决定，信贷行为的发生和终结之间必然存在一个时间间隔，贷出货币与清偿行为始终有时间差。正是在这段时间内，或者借贷的资金可能由于各种因素的制约，不能发挥原来期待的效用，不能正常周转和有效增值，使资金的清偿能力相应受到影响；或者借贷人在主观意愿上无意于偿还贷款致使借贷风险发生。
(一) 商业银行资产质量恶化，不良贷款比重较高
据国家统计局公布的数据，1994年初，中国工商银行、中国农业银、中国银行、中国建设银行四家国有银行的不良贷款为3160亿元，占全部贷款的20.4%。1995年底，全国银行系统的不良贷款上升为6000多亿元。1996年，随着国有企业亏损面的扩大和破产倒闭企业增加，银行不良债权总额已超过1万亿元。[1]众所周知，国有银行的不良资产占贷款比例过高，超过20%，一直是金融业和国民经济平稳运行的隐患。近年来，除通过财政部发行特别国债进行银行资本金的直接融资外，还通过财政注资建立金融资产管理公司的方式来剥离银行的不良资产，银行的不良资产率虽开始下降，但仍然偏高，往往是旧的不良资产尚未完全消化，新的不良资产已经产生。据有关统计资料表明，截至2000年第三季度，四大国有商业银行平均不良贷款率约18%，形势不容乐观。由于社会保障机制的不健全及政府的干预，银行对陷入困境的企业不能见死不救，安定团结之类贷款的发放，导致了国有商业银行不良信贷资产的迅速累加。
中国人民银行行长戴相龙说，国有独资银行不良贷款比例过高是我国金融业存在的一个重大风险。近年来，为解决不良贷款问题，我国已采取一系列重大措施，商业银行不良贷款已出现一些积极的变化，新增贷款质量普遍提高。到2001年9月末，四家国有独资银行外币贷款为6.8万亿，不良贷款为1.8万亿，占全部贷款的26.62%。其中，实际已形成的损失约占全部贷款的7%左右。戴相龙说，这种状况不仅威胁到商业银行自身的经营，使银行业抗击意外事件冲击的能力大大降低，而且对整个金融业的稳定运行产生了巨大威胁，这种不良贷款增多、债券损失迅速加大的态势，一方面直接危害银行资产的安全性、流动性和营利性，使银行的经营风险急剧上升，另一方面因银行业务的高负债经营，也存在着加大风险和危害社会公众利益的可能性。
(二) 国有商业银行信用风险暴露尚不充分，且面临的风险有加大的趋势
1. 由于国有商业银行贷款80%以上投向国有企业，并集中于传统产业和行业。这些产业和行业近年整体经济效益持续滑坡，银行的信贷风险逐步加大。[2]特别值得注意的是，在国内有效信贷需求不足的新形势下，银行之间的无序竞争加剧，贷款大量向交通、能源、电力、电信等垄断性行业、大项目及集团公司、股份公司、上市公司等大企业集中，客户群体趋同，存在着风险集聚和形成新的不良贷款的可能，潜在的信贷风险 不容忽视。
2. 伴随着金融开放和金融改革的深入，国有银行要按照公司化和股份化的要求进行综合改革，向社会公众公开披露经营信息，直接进入资本市场，分业经营的界限将趋于模糊。这些既增加了国有商业银行经营的灵活性，也加大了银行的风险。一大批有实力、有效益的外资银行已经或即将来华抢摊设点，带来的冲击越来越大，国有商业银行面临着客户流失、客户群体边缘化的危险，信贷风险不断加大。
二、运用法律防范和化解信贷风险的依据和必要性
（一）依据
1、理论依据。市场经济是法治经济，商业银行作为以营利为目的企业法人，是市场经济的重要主体，对其本身权利和义务的规范，自然依靠法律的力量。完善的法律可以提高银行的信贷水平，而信贷水平的提高，又会加强银行系统抵御风险、应付危机的能力。以法律对商业银行信贷风险进行防范和化解，具有以其他形式控制银行信贷风险所无可比拟的优越性。法律具有其他社会规范所没有的强制性、普遍性、稳定性。可以在更大程度上，更有效地形成统一的银行信贷风险防范机制。
以法律来防范和化解商业银行信贷风险，其理论依据更具体的在于信贷的法律性质。从法律的角度确定信贷的性质应当把它理解为一种合同关系，是出借方与借贷方关于借贷一定对象的协议，当事人形成的是以债务人到期偿还本金和支付利息为条件的债权债务关系。银行则是一种特殊的债权债务关系，其特殊之处在于，银行信贷的一方当事人始终是银行，其标的只能是货币。基于银行信贷对社会经济生活的突出重要性，法律对银行信贷有着诸多更严格的要求。正是基于信贷的法律性质，也使严格依法管理商业银行信贷活动，充分利用法律手段保护信贷安全，成为商业银行防范和化解信贷风险的有效途径。
2、事实依据。整个银行史都证明着以法律防范和化解商业银行信贷风险的必要性、紧迫性和有效性。市场经济国家的实践证明，无论国家的发达程度如何，只要形成有健全的银行信贷风险法律控制机制，就可以在更大程度上有效维护金融业的良性循环，相反，如果没有健全的银行信贷风险法律控制机制，则其抵御金融危机的能力则必定较弱。
银行产生伊始，并没有专门的银行法律体系。随着商品经济的发展，以银行为主体的金融机构越来越突现其作为国民经济中枢及社会经济主要调节机构的重要地位，一旦人们认识到金融机构对社会公众和社会经济稳定性的巨大影响，就开始采用法律手段约束相关的行业行为。这种法律约束，最初是个别的、间断的，而后逐渐成为一种标准的、严格的、全国性的统一管理。但是以法律手段控制银行信贷风险得到迅速发展的原因，最直接地仍源于金融危机带来的教训。十八、十九世纪，经济自由主义盛行，反对国家干预、主张放任自流的思想占据主导地位，虽然银行立法仍有发生，但总的说来，对银行信贷风险的严重性认识不足、防范不力。二十世纪三十年代席卷西方的严重经济危机中，大批金融机构破产倒闭、国际信用瓦解、货币制度崩溃，更向社会警示了法治对金融产业健康发展的重要意义。此后，以美国为首，德国、瑞士、法国等纷纷效仿，通过了一系列相关的银行立法，加强了对银行业务的监管，从体制上严格防止银行信贷风险的集中爆发，以法律防范和化解银行信贷风险得到了较全面的发展。1934年到1980年的美国银行业，也因此处于一个相当稳定的时期。
二十世纪九十年代以来，在高科技及其他宏观环境的带动下，世界各国的金融市场日趋自由化，国际金融市场的规模不断扩大，表现在外汇市场规模、国际债券市场、发展中国家的引资规模都在持续增长。另一方面，金融服务市场的国际化和金融业竞争的加剧，又导致各国在一定程度上放松了对银行金融业的管制，两相结合，潜藏的各种银行信贷风险就很可能集中发作。英国巴林银行的倒闭、日本大和银行风波即是如此。尤其对于发展中国家而言，现有的银行法体系大多不健全，银行内控机制不完善，政府对银行的管制也存在颇多漏洞，自身承受风险的能力又不强，则极易因银行信贷风险的发作导致发生国家经济整体的危机。源于泰国的亚洲金融危机就是这样爆发的。一系列在发达国家和发展中国家陆续发生的金融危机事件，再一次表明了不能放松法律对银行信贷风险的严格控制 ，应当加强国际合作，在跨国银行服务日益发展的今天，形成国际性的金融风险防范和化解的法律机制，已经是势在必行。
（二）必要性
运用法律来防范和化解信贷风险，在中国有着更为特殊的必要性。新中国成立后，直到1978年，我国的银行金融体制处于高度集中时期，形成的是以中国人民银行总行为中心的、全国统一的银行体系。从1979年开始，中国逐步地实行金融体制改革，形成了以中国人民银行为中心，以各专业银行为主体的新的金融体系结构。为进一步完善这种体系结构，一些全国性商业银行、区域性商业银行、信贷合作社和一些非银行金融机构相继设立，一些特区和沿海开放城市还引入了外资银行。1993年11月，党的十四届三中全会把专业银行的转轨写入市场经济框架，通过对四大专业银行的改造，建立起了一个完善的中国商业银行体系。1993年12月国务院《关于金融体制改革的决定》中，也明确要求国家各专业银行在政策性业务分离出去之后，要尽快转变为国有商业银行，按现代商业银行经营机制运行。要使商业银行的发展实现改革的预期，必须以规范化、国际化的经营机制作为最高准则，这其中必须要借助于法律的力量。健全防范和化解商业银行信贷风险的法律规范，随即成为金融立法的一个重要环节。
几年前，针对我国国有企业债务负担过重，国有银行不良资产居高不下的情势，有关部门已经进行了多方面的探索和实践。比如，贷改投、兼并破产、下岗分流、减员增效、免息、降息等政策。这些举措虽然都发挥了一些作用，但效果都不是十分理想，特别是仅仅依靠国有商业银行催收到期贷款和每年提取呆坏帐准备金来核销历年积累的巨额不良资产，作用十分有限。从1999年起，我国又成立了四家资产管理公司，本来是希望企业通过债转股来解决国有银行不良资产之忧，又解决国有企业经营困难之苦。但现在看来，债转股充其量也只是化解银行不良资产的治标措施，页绝非治本之举，况且债转股在实施之后也没有起到良好的效果。要从根本上解决长期困扰银行的过高比例的不良资产问题，唯一的出路就是深化企业体制和金融体制改革，消除产生不良资产的体制基础，而这又需要靠完善的法律制度来实现。
在我国加入世界贸易组织以后，外资银行会较大规模地进入我国市场。为了在世界贸易组织的框架内，最大程度地保障我国国家和国民的经济利益，健全法制在某种程度上已经成为我们的唯一选择。根据服务贸易总协定的透明度原则，任何签字方都必须把影响服务贸易的措施的有关法律、行政命令及其他决定、规则和办法在生效以前予以公布。[3]透明度已经成为世界贸易组织成员的一条重要游戏规则，它们也是金融开放的前提和精髓。这种原则性的要求，使各国能够借以保护本国国家和国民利益的手段和工具，就只能是公布的、公众能够获得的规范性文件。这就要求我们要对现有的商业银行法律、法规进行补充和完善，协调现行法律规定与国际最低标准或国际惯例之间的冲突和不一致，补充法律规定的漏洞，避免国际法的直接适用。总之，只有顺应世界发展的潮流，以法律手段作为武器，才符合世界贸易组织在争端解决机制等方面的要求，从而适应入世的挑战。
三、防范和化解商业银行信贷风险的法律制度
(一) 理顺政府、财政、银行及企业间的法律关系，创造良好的社会信用环境
随着中国经济市场化的逐步推进，政府管理经济的职能主要应是制定各经济主体共同遵守的游戏规则，并监督执行，对违规者按规定实施惩罚，确保秩序。政府对经济的调控、引导也应以间接手段为主。为此，从现在起，各级政府应及时转变观念，放弃过去那种直接行政干预的做法让包括银行在内的经济实体按照规则独立自主开展经营活动，法人经营自主权应受法律保护。同时，政府在制定规则时，应考虑到风险管理问题，引导、监督经济实体加强风险管理。中央银行的监管重心也应及时从单纯的合规性稽核监督向以防范风险为核心的审慎监管转变，把防范金融风险作为金融监管的重心。
随着经济体制改革的逐步深入，国家财政收入占国民收入的份额将逐年下降，国家财政将无力继续作为企业的投资主体，而依靠银行贷款解决又有诸多弊端，因此，国家应顺应经济市场化的发展需要，逐步从竞争性行业中退出，转由富裕起来的居民个人成为企业投资主体。国家财投资转以基础建设、支柱产业、环保、教育、科学、文化，卫生和社会保障事业为主，并且财政投资应不留缺口。新成立的企业无论是国有还是私有，都必须严格按公司法的要求，缴足自有资本后方可开业，保证商业银行资金不被财政性挤占。银行作为独立法人实体，也要严格按贷款原则办事，确保银行信贷资金能够正常循环周转。
首先，国家立法机关应进一步健全和完善中国的商法体系，实现银行信用的契约化、规范化和严肃化，确保银行和企业间的信用履约关系能够得到法律的充分保护，必要时，可由强制执行来实现银行债权。对有意不履约或逃废银行债务的行为应制定严格的法律处罚规定（包括追究个人责任），以便创造良好社会信用环境。创造良好社会信用环境的一个前提就是依法明确企业产权，明确由法人所有权规定的偿债义务，企业不能因产权国有就可以吃银行大锅饭。
其次，司法部门应以依法维护社会信用为己任，加大执法力度，对那些不讲信用、有意赖债甚至废债的应坚决予以打击。同时，国家也要进一步加大执法监督力度，确保执法部门公正严明，丝毫没有地方利益或部门利益。
(二) 国有商业银行要转变成为真正的商业银行
要使国有商业银行真正独立于政府，摆脱政府的束缚，就必须进行产权制度改造，使之成为真正独立的产权主体，拥有完全独立的、产权边界明晰的自有资本金，以此为基础，实现真正的独立自主经营，形成硬化的风险约束机制。
国有商业银行产权制度可考虑采取国家控股的有限责任公司或股份有限公司形式。在国家财力和银行自身积累有限的情况下,通过改制增资也可以增强银行资本金实力，提高抗风险能力。国有商业银行经过产权制度改造后，作为真正的金融经济实体，应彻底摆脱同政府的直接行政关系，国家作为大股东只能以股东的身份发挥作用；商业银行作为法人实体，奉行的只是安全性、流动性和收益性这一市场原则，出现风险也只能以自有资本金承担，出现支付危机只能被接管、兼并或清盘。总之，国有商业银行应办成真正的商业银行。
(三) 加大国有企业改革力度，建立现代企业制度
进一步加大国有企业产权制度改革力度，从根本上扭转因投资主体错位造成的国有企业经营不规范、效益低下的问题。这就要求我们必须改变目前这种以间接融资体制，通过股份制改造、产权转让等途径，逐步提高直接融资的比重，降低企业负债率，让富了起来的居民个人从单纯债权人身份转变成投资主体，让其关心、监督国有企业的经营管理，促使企业及时转换经营机制，建立适应现代市场经济需要的有效的风险约束机制。
规范国有企业运作，盘活国有企业。国有企业改制后，国家往往仍是大股东，要达到所有权和经营权的真正分离，实现法人财产自主有效经营，国家就应该彻底放弃行政干预，以股东身份委托有能力的经营者经营，经营者的责任和权利应是对等的，经营者应以企业经营成果最大化为己任，通过企业效益来实现国有资产增值。国家和经营者的委托代理关系应充分体现“干得好的，回报就多；干得不好的，及时换人，并应承担相应的责任。”[4](P111)
通过改革，国家对国有企业的行使官僚式管理应转变为国家控股公司对国有股权的管理，使国有企业真正地以独立法人身份既独立自主经营又单独承担负债的民事责任。同时，为解决国有企业承担的过多改革成本，国家应抓紧做好社会保障体系建设和住房制度改革，解决国有企业历史包袱，让国有企业成为真正的企业。
(四）完善破产制度
1、建立企业的破产重整制度。破产制度对于商品经济的发展及债权人利益的保护具有积极的作用。但另一方面，破产必将导致工人的失业，尤其在现代社会，分工越来越红，相互间协作程度相当紧密。在此情况下，企业经营的成败，已不仅仅是企业本身或投资者个人的问题，而与社会公众利益相联系，重整制度从社会公众利益出发，充分发挥债权人和债务人的主观积极性，使债权人与股东利益协调一致，使即将破产的企业，有重整旗鼓，趋向复兴的机会，使社会经济安定免受影响，同时国家通过法律途径对企业重整活动积极干预，也反映了私法公法化的世界经济立法趋势。
2．我国《公司法》业已颁布，《破产法》也早已施行，但《公司法》、《破产法》中均未规定公司重整制度。其实，我国更需要建立重整制度。因为，受传统计划体制的影响，我国相当多的企业缺乏资金，领导体制不完善，市场竞争能力差。不关门、不破产，又难以生存；关闭了，破产了，对社会又会带来很大的压力。在这种情况下，如果经过企业债权人和股东的协商努力，尽力挽救，是可以使企业获得新生的。这一点对于解决目前国有银行不良贷款，让可能走出困境的企业复兴至关重要。
张掖市经济适用住房上市交易管理办法（试行）
甘肃省张掖市人民政府
张掖市人民政府令
第 6 号
《张掖市经济适用住房上市交易管理办法（试行）》已经2012年6月12日市人民政府第五次常务会议讨论通过，现予公布。
市 长 栾克军
二〇一二年六月二十七日
张掖市经济适用住房上市交易管理办法（试行）
第一章 总 则
第一条 为建立健全住房保障政策体系，规范经济适用住房上市交易行为，根据原建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、甘肃省《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》、《甘肃省经济适用住房管理实施办法》等有关规定，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内已购经济适用住房上市交易的管理。
第三条 本办法所称经济适用住房上市交易，包括住房的买卖、继承、赠与、变更性质等处分住房产权的行为。
第四条 市房产行政主管部门对全市已购经济适用住房上市交易工作进行指导、监督和管理，并具体负责市本级建设的经济适用住房上市交易的管理工作。
县区房产行政主管部门负责本行政区域内建设的经济适用住房上市交易的管理工作。
市、县区财政、价格主管等部门协同做好经济适用住房上市交易的相关工作。
第二章 上市交易管理
第五条 已购经济适用住房上市交易实行市场准入制度。
购买经济适用住房不满5年的不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年的，购房人可按照政府核定的标准交纳土地出让金和城市基础设施配套费等行政事业性收费后，申请直接上市交易或者取得完全产权。在同等条件下政府有优先购买权。
购买经济适用住房满5年的起始时间，以签订正式购房合同的时间为准。
第六条 房产行政主管部门会同价格等主管部门，结合各地段存量住房的一般交易价格，制订年度经济适用住房上市交易各地段的交易指导价格和政府回购指导价格，报同级政府批准后公布实施。
经济适用住房交易价格低于政府交易指导价格的，按指导价格缴纳相应的土地出让金。
经济适用住房上市交易价格由价格主管部门根据《甘肃省发改委、省国税局关于开展涉税财务价格认定工作的指导意见的通知》的有关规定进行交易价格的鉴证、认证，并作为税务部门征税的合法依据。
第七条 已购经济适用住房上市交易，有下列情况之一的，不得上市交易。
（一）未取得合法房屋权属证书的；
（二）未按照规定向政府补缴土地出让金和城市基础设施配套费等行政事业性收费的；
（三）上市交易后形成新的住房困难的；
（四）产权共有的房屋，其他产权共有人不同意上市交易的；
（五）违反规定出租、闲置、出借以及擅自改变房屋使用性质的；
（六）司法机关和行政机关依法裁定、决定限制其房地产权利的；
（七）法律、法规以及县级以上人民政府规定的其他不宜上市交易的情形。
第八条 已购经济适用住房上市交易按下列程序办理：
（一）申请人向房产行政主管部门提出申请，并提交下列资料：
1、房屋所有权证书、土地使用权证书；
2、房屋所有权人（含共有权人）身份证或户籍证明、婚姻证明；
3、经济适用住房购买合同与契税完税凭证；
4、房屋共有权人同意上市交易的书面意见。
5、法律法规规定的其他证明材料。
（二）房产行政主管部门在收到申请人提出上市交易申请及相关资料之日起15个工作日内，确认是否实行政府回购；确认是否同意上市交易；确认应补缴的土地出让金等相关税费标准和交纳方式；向申请人出具《经济适用住房上市交易意见书》。
（三）准予上市交易的经济适用住房，申请人与受让人一起，在30日之内持《经济适用住房上市交易意见书》等相关资料到房屋权属登记机构申请办理住房产权转移登记手续；如实申报成交价格。成交价格应参照政府交易指导价格由双方当事人协商议定。
（四）申请人与受让人双方按照规定缴纳有关交易税费。
（五）房屋权属登记机构核发房屋所有权证书。
第九条 受让人凭新核发的房屋所有权证书到土地登记管理部门办理土地使用权变更登记手续，不再签订国有建设用地使用权出让合同。
第十条 购买经济适用住房满5年可办理住房赠与手续。受赠人符合经济适用住房购买条件的，经房产行政主管部门核准后可办理赠与转移登记手续。办理产权转移登记后住房性质仍为经济适用住房。
受赠人不符合经济适用住房购买条件的，应当按照本办法第十五条第一款第（一）项、第（二）项的规定补缴土地出让金和相关税费，取得完全产权后，可办理产权转移登记手续。
第三章 政府回购
第十一条 已购经济适用住房有下列情形的，政府优先回购：
（一）将所购经济适用住房出租、出借或改变使用性质并拒不改正的；
（二）购房人自愿退出经济适用住房的；
（三）已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的；
（四）法律、法规规定的其它情形。
第十二条 政府回购的经济适用住房，由房产行政主管部门向购房人下达《经济适用住房回购通知书》，告知回购理由及迁出期限，迁出期限为3个月。
购房人持《经济适用住房回购通知书》及相关资料，与房产行政主管部门办理相关回购手续。
第十三条 政府回购经济适用住房所需资金由财政部门从住房保障资金中予以安排。回购后的经济适用住房由房产行政主管部门安排用于廉租住房、公共租赁住房房源，也可安排由取得经济适用住房购房资格的家庭购买。
第十四条 购买经济适用住房不满5年，购房人因继承、离婚析产和法院裁定、判决、调解等特殊原因确需转让的，按照以下方式处理：
（一）因继承发生房屋所有权转移的，继承人符合经济适用住房购买条件，并提供其他继承人的书面同意意见，经公证并由房产行政主管部门核准后可办理继承转移登记手续。办理产权转移登记后的住房性质仍为经济适用住房。
继承人不符合经济适用住房购买条件的，原经济适用住房由政府回购或由继承人按照本办法第十五条第一款第（一）项、第（二）项的规定补缴土地出让金和相关税费，取得完全产权后，可办理房屋继承手续。
（二）因离婚发生房屋所有权转移的，受让人符合经济适用住房购买条件，并经房产行政主管部门核准后可办理夫妇之间的住房产权转移登记手续。办理产权转移登记后的住房性质仍为经济适用住房。
受让人不符合经济适用住房购买条件的，原经济适用住房由政府回购或由受让人按照本办法第十五条第一款第（一）项、第（二）项的规定补缴土地出让金和相关税费，取得完全产权后，可办理产权转移登记手续。
（三）因法院裁定、判决、调解等发生房屋所有权转移的，受让人符合经济适用住房购买条件且提交相关法律文书，并经房产行政主管部门核准后，可办理产权转移登记手续。办理产权转移登记后的住房性质仍为经济适用住房。
受让人不符合经济适用住房申请购买条件的，原经济适用住房由政府回购或者由受让人按照本办法第十五条第一款第（一）项、第（二）项的规定补缴土地出让金和相关税费，取得完全产权后，可办理产权转移登记手续。
第四章 上市交易税费
第十五条 已购经济适用住房上市交易应当按下列规定缴纳有关税费：
（一）按照标定地价的5%（不高于成交额的1%）缴纳土地出让金；
（二）补缴免收的城市基础设施配套费等行政事业性收费；
（三）已购经济适用住房上市交易的契税、营业税、所得税等税费以及交易服务费用按国家有关规定执行。
除国家法律、法规规定应缴纳的税费外，任何部门均不得另行收取其它费用。
第十六条 已购经济适用住房上市交易应补缴的土地出让金和城市基础设施配套费等行政事业性收费由房产行政主管部门代收，使用财政部门统一印制的票据，按照政府非税收入管理的规定上缴同级财政，实行“收支两条线”管理，纳入城市住房保障资金管理，专项用于保障性住房建设。
第十七条 申请人持《经济适用住房上市交易意见书》，在规定的期限内按照核定的标准缴纳土地出让金和城市基础设施配套费等行政事业性收费，由房产行政主管部门向申请人出具《缴纳凭证》。
申请人逾期未申请办理上市交易或者完全产权变更登记手续的，需向房产行政主管部门重新申请核定应缴纳的土地出让金和相关税费金额。重新核定的缴款金额测算基数或标准发生变化的，申请人应根据重新核定的缴款金额补缴款项，并由房产行政主管部门开具补缴凭证；重新核定的缴款金额测算基数或标准未发生变化的，房产行政主管部门出具确认手续。
第十八条 已购经济适用住房超过住房面积标准部分，已按市场价购买的，上市交易时该超标部分免缴土地出让金和城市基础设施配套费等行政事业性收费。
第五章 监督管理
第十九条 已购买经济适用住房在取得完全产权以前不得出售、出租、闲置、出借；不得擅自改变住房用途。
第二十条 已购经济适用住房上市交易后，申请人及其配偶不得再购买经济适用住房等政府提供优惠政策建设的保障性住房。
第二十一条 自愿退出经济适用住房并由政府回购的家庭，凡符合我市住房保障有关政策规定的，可再申请保障性住房。
第二十二条 已购经济适用住房上市交易后，申请人已缴纳的住宅共用部位、共用设施设备维修资金结余部分不予退还，随房屋产权转移同时转移到新的房屋所有人名下。
第二十三条 对政府回购的经济适用住房，当事人在规定的迁出期限内迁出的，房产行政主管部门在其迁出后10个工作日内付清房款，收回房屋所有权证书，并办理房屋产权转移登记手续。在规定的迁出期限内未迁出的，可依照相关法律进行处置。
第二十四条 申请经济适用住房上市交易，申请人应当与住房原申购家庭成员达成一致意见。不得因经济适用住房上市交易重新造成住房困难。
第二十五条 已购经济适用住房,又购买其他住房的,原经济适用住房退出交由政府回购,或者通过补缴土地出让金和相关税费后取得完全产权。未办理退出手续或未取得完全产权的,房屋权属登记机构不得为其新购住房办理房屋所有权登记。
第二十六条 采用欺骗手段，将不得上市交易的已购经济适用住房上市交易或者私下交易、倒卖经济适用住房牟取暴利的，由房产行政主部门没收违法所得，并处以1万元以上3万元以下罚款。
第二十七条 已购经济适用住房上市出售后，又以非法手段获取保障性住房的，由房产行政主管部门责令退回所购房屋，或者按照商品房市场价格补交房价款，并处以1万元以上3万元以下罚款。
第二十八条 经济适用住房上市交易管理工作中有关单位的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法追究其行政责任；构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。
第二十九条 当事人对房产行政主管部门作出的行政处罚不服，可申请行政复议，也可以向人民法院提起行政诉讼。
第六章 附 则
第三十条 县区可根据本办法制定上市交易管理实施细则。
第三十一条 本办法自公布之日起施行。有效期限五年。
