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我国物权法早已实施，但物权变动的登记效力与合同效力的相互关系始终是目前司法实践中的一个重要问题。物权效力与合同效力关系如何？又如何区分呢？
我们来看一个案例：原告叶某与被告王某民间借贷纠纷一案，诉讼过程中A法院依据原告的申请于2012年5月7日依法查封了在房屋管理部门登记在被告王某名下的别墅一套。2012年5月9日，案外人朱某在B法院起诉了本案被告王某，随后B法院作出生效判决，判决案外人朱某与被告王某双方于2011年5月20日签订的涉案别墅买卖协议有效。该判决发生法律效力后，案外人朱某依据B法院的生效判决请求A法院解除对涉案房屋的查封。
对于该案件，有两种意见：
第一种意见认为，尽管该涉案房屋在房屋管理部门登记的所有权人为本案被告王某，但案外人朱某确与王某签订别墅买卖合同，且已经付款完毕，且B法院已经通过判决确认了该买卖协议有效，那么朱某与王某就应该继续履行合同，虽然双方未办理房屋产权过户手续，但根据合同约定案外人朱某应当是该房屋的实际所有人，故而A法院应当解除查封。
第二种意见认为，虽然B法院通过判决确认朱某与王某签订的买卖协议有效，但合同有效并不能必然引起物权的变动。《中华人民共和国物权法》第九条规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"从该法条可看出，不动产物权的变动应以登记为准，当事人虽然订立了合法有效的买卖房屋合同，但只有依法办理了房屋所有权转让登记后，才发生房屋所有权变动的法律后果；不经登记，法律不认为发生了房屋所有权的变动。本案中因涉案房屋仍登记在王某名下，故该房屋的所有权人仍为王某，A法院不应解除查封。
笔者赞同第二种意见，理由如下：首先，我们来区分合同效力和物权效力之间的差异。物权变动是指物权的设立、变更、转让和消灭。不动产物权变动的关键点是登记，即判断不动产的归属是看登记。物权变动的原因行为是属于债权法律关系的范畴，其成立、生效等问题均依债权法的规定处理，而登记只可能影响当事人物权变动的效果或者影响其权利对于第三人的效力。我国《物权法》第十五条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"这就说明以发生物权变动为目的的基础关系主要是合同。而合同是属于债权法律关系的范畴，其成立以及生效应该根据合同法来判断。合同只是当事人之间的一种合意，产生的是债权债务关系，并不必然与登记联系在一起。也就是说，物权变动的合同与物权变动本身是两个法律问题。登记并不是针对合同行为的，它是针对民事权利的变动而设定的，与物权的变动联系在一起，是一种物权变动的公示方法。如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记手续，合同仍然有效。正如本案朱某与王某订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，但没有办理登记手续，房屋所有权就不能发生转移。其次，我国《物权法》第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让、消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。此条针对的是不动产物权变动的法律后果，这说明登记作为不动产物权变动的法定公示方法，它反映了不动产物权的排他性和正当性要求，是不动产物权的形式要件。没有登记的不动产物权，是不完善的物权。同时根据《物权法》第十五条的规定，不动产物权的变动，必须以登记为必要条件，而不能认为合同生效就自然发生不动产物权的变动。登记是不动产物权变动生效的形式要件，并不是债权合同生效的形式要件。不动产物权变动登记的效力如何，不影响双方当事人达成的不动产物权变动合同的效力。合同的生效能够产生债权法上的效果，但不一定能发生物权法的效果。要发生不动产物权的变动，还必须进行不动产物权的变动登记。在司法实践中，合同生效而不动产物权没有变动的案例很多，此时权利人只享有请求交付的权利，而不能取得对不动产的支配权。最后，根据我国法律规定物权变动的要点有二：一是基于法律行为的物权变动须以债权行为的有效为前提；二是登记是不动产物权变动的生效要件。简言之，有效的债权（合同）行为是物权变动的前提和原因，而登记是不动产物权变动的表现形式。具体到本案，朱某与王某签订的房屋买卖合同虽然经乙法院确认为有效的合同，但合同仅是转移不动产物权的意思表示，而不动产登记则是转移物权意思表示的形式，只有二者结合才完成了物权行为。
通过上述分析，我们可以得出结论：合同效力与物权效力是两个应当区分的概念，合同有效并不必然产生物权的变动。

作者：河北省景县人民检察院 王永刚
中国政府 喀麦隆共和国政府


中华人民共和国政府和喀麦隆共和国政府关于中国派遣医疗队赴喀麦隆工作的议定书


（签订日期１９９８年４月２１日 生效日期１９９８年３月１日）
　　中华人民共和国政府（以下简称中方）和喀麦隆共和国政府（以下简称喀方），为发展两国医疗卫生事业的友好合作，经过友好协商，达成协议如下：

　　第一条　应喀方邀请，中方同意向喀麦隆派遣分为两组工作的医疗队，姆巴尔马尤医院十六人（包括一名由中方承担全部费用的管理人员），吉德医院十三人，共二十九人。

　　第二条　在姆巴尔马尤医院工作的中国人员为：外科医生两名（其中骨科医生一名，普外科医生一名），眼科医生一名、放射科医生一名、小儿科医生一名）、妇产科医生一名、麻醉医生一名、针灸医生一名、耳鼻喉科医生一名、内科医生两名、化验师一名、药剂师一名、翻译一名、厨师一名。

　　第三条　在吉德医院工作的中国人员有：外科医生两名（其中骨科医生一名、普外科医生一名）、眼科医生一名、放射科医生一名、小儿科医生一名、妇产科医生一名、麻醉医生一名、针灸医生一名、耳鼻喉科医生一名、内科医生一名、药剂师一名、翻译一名、厨师一名。

　　第四条　中国医疗队的任务是与喀麦隆医务人员密切合作，协助喀方开展医疗工作（不包括承担法律责任的医疗工作），通过实践交流经验，传授技术和互相学习，并尽可能帮助喀方人员去中国培训。
　　喀方派出化验师、药剂师、护士、助产士及其他医护人员与中国医疗队一起协调配合，共同工作。
　　喀方担保中国医疗队员由于工作条件所限在他们工作中所发生的业务事故的责任。

　　第五条　喀方为中国医疗队提供工作所需的药品、医疗设备、医用敷料和化学试剂。
　　为保证中国医疗队工作的正常进行，中方每年向姆巴尔马尤和吉德两个医院提供一定量的药品、器械、由中国医疗队保管使用。
　　喀方负责办理中方所供上述药品和器械的免税、报关和提取手续。

　　第六条　中方提供药品售后的费用将按下列方式使用：
　　－－６０％用于重新购存中国药品和器械；
　　－－２５％用于改善医院医疗条件和医务人员的工作、生活条件，以及支付从杜阿拉港至医院的上述中国药械的运费。
　　－－１５％用于医院运转。
　　医院院长和中国医疗队长按月签发向双方卫生部呈报的售药收入清单。其支出由上述负责人共同签字办理。

　　第七条　药品订单及其定价由上述负责人商定办理。

　　第八条　中方负担中国医疗队员由中国赴喀麦隆的旅费及其他们在喀麦隆工作期间的工资。
　　喀方负担中国医疗队员由喀麦隆回中国的旅费，中国医疗队在喀麦隆期间，喀方同时负担：
　　－－住宿费（包括必要的家具、卧具和水电费）；
　　－－交通费（包括提供交通车辆、车辆维修、油料费和司机工资）；
　　－－医疗费、办公费和出差费；
　　－－提供每人每月伙食和零用的十一万非洲法郎的津贴费。此项津贴费将由喀方每月拨付给中国驻喀麦隆大使馆经济商务参赞处。

　　第九条　中国医疗队员免交工资收入和津贴收入所得税。
　　中国医疗队员在初次入居喀麦隆时，免交个人物品进口税。
　　中国医疗队员结束工作离开喀麦隆时，喀方应保证将他们个人的合法收入汇出，或兑换成外币携带出境。

　　第十条　中国医疗队员享有中方和喀方规定的节假日，工作期满十一个月享有一个月的休假，休假期间照发津贴费。
　　中国医疗队员由于工作原因，不能享受规定假期，即连续工作二十四个月，喀方应支付二十六个月的津贴费。

　　第十一条　中国医疗队员应遵守喀麦隆共和国现行法律和规定，尊重当地人民的风俗习惯。
　　喀方为中国医疗队的工作提供必要的方便条件。

　　第十二条　本议定书未尽事宜，或在执行中发生异议时，应由双方通过友好协商解决。

　　第十三条　中国医疗队在本议定书条款所规定的工作期满后返回中国。
　　在本议定书有效期满和中国医疗队结束工作时，中方将把中国医疗队在喀麦隆工作期间所提供的医疗器械全部无偿地交给喀方。

　　第十四条　本议定书自一九九八年三月一日起生效，有效期为两年，即自一九九八年三月一日起至二０００年二月底止。

　　第十五条　如喀方要求延长，应在本议定书期满前六个月提出，经双方协商一致后，另签议定书。

　　第十六条　本议定书于一九九八年四月二十一日在雅温得签订，共两份，每份都用中文和法文写成，双方各执一份，两种文本具有同等效力。

　　　　中华人民共和国政府　　　　　　　喀麦隆共和国政府
　　　　　　　代　表　　　　　　　　　　　　代表
　　　　　　　祝有容　　　　　　　　　莫内科索·高德里埃布